上周，外网一篇有关中国即将出台房地产刺激政策的文章在国内互联网上流传开来。
巧合的是，几天后，中国经济时报的地产周刊就发表了三篇讨论一线城市局部地区放开限购可能性的社论文章。
要放开，但不能全面放开。
(资料图片)
一是“房住不炒”仍然是主基调，二是，万一真的全面放开，却没有实现预期的效果，那么所有人都会认为，房地产是真的没救了。
所以局部地区，大概率就是上海的郊区地带 ，许多人想趁机进场炒房，但即便如此，我劝你还是冷静一下，放开效果可能存疑，购买郊区的房子仍然要慎重。
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01
放开，可能效果有限
由于今年楼市整体行情不好，放开一线城市限购的声音越来越大，希望通过政策手段刺激市场。
不过，这么做到底有没有用，我们可以先看一下其他城市的先例。
2022年3月初，随着郑州打响楼市松绑政策“第一枪”，二线城市放松调控的大幕就此被拉开。
这些政策包括但不限于：
非限制区域住房套数不计入总套数;
非本市户籍在限制区域内执行本市户籍居民家庭购房政策,无需提供12个月以上社保或个税;
“限制区域”内购买二手住房不受限等等。
但是随后CRIC数据就显示， 4月份的成交量不升反跌 ，18个重点二线城市前4月新建商品住宅成交面积仅为3554万平方米，较2021年同期近乎腰斩，下降比例达到49%，较2020年同期下降15%。
放松限购几乎没有效果。
一线城市也是如此。
去年年底，北京通州区台湖、马驹桥地区宣布取消“双限购”政策，和目前炒的沸沸扬扬的上海郊区松绑如出一辙。
不过一锤子下去， 除了放开限购的两个地区热度上来了，整个北京基本没有反应。
业内人士表示：上述两区域并不能代表通州整个区域，对于北京楼市并没有太大的影响。
其实上海之前也有过类似的楼市松绑措施，比如符合条件的本科生或研究生可以直接落户上海，缩短郊区买房社保缴纳年限等，同样是不温不火。
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02
郊区地带，房子不好卖
在上海，郊区的房子不好卖是大家的共识。
原因很简单，房子多，但是没人住。
以青浦新城为例，2022年，在青浦区的《青浦新城“十四五”规划》中，规划的常住人口目标是55万，到2035年，要达到65万。
但截至2021年，青浦新城的人口也只有45万，也就是说5年之内就要让一个郊区新城的人口增长近2成，10年后增长近4成。
和稀少的人口对应的是巨大的土地供应量。
按照青浦新城中央商务区的规划，住宅建筑面积达到300万平方，按上海一家三口，人均30平的住宅面积算， 未来青浦新城还要新盖10万套房子。
但诸葛找房数据显示，目前整个青浦区目前在售的二手房数量是1万套，而整个徐汇区在售二手房也不过才1.7万套，考虑到二者超过20倍的人口密度差距， 整个青浦区的人均住房已经是徐汇的10倍了。
再比如临港，也同样面临人口不足，土地和房子卖不动的情况。
2022年临港供地计划高达190-200公顷，占全市30%以上。
但是到了2023年，临港的供地计划却锐减到了20-25公顷。
短短一年，缩水90%。
其实临港卖不动地早有预兆，2022年第一批土拍的时候，虽然8幅宅地全部拍出，但是大部分土地都需要国企托底，民企根本不敢进场。
所以2022年第二批土拍的时候，临港的土地供应量就调整为0。
其实临港卖不动地太正常了。
在临港的规划里，2025年常住人口要达到80万人， 但截至2019年，临港地区的总人口也只有30万人 ，虽然过去几年常住人口增长了约15万，但是距离80万人口还有很远的距离。
但是近三年来，临港新增住房总面积847万平方米，如果按照上海人均居住面积30平算，需要近30万人才能消化掉这些库存。
也就是说，临港的供应量是超过了新增人口需求的。
根据临港自己的规划，到2035年，人口要达到250万人，这是啥概念？截至目前，整个浦东人口也不到600万。
作为一个常年在郊区生活的人，据我对居住地周围的观察，商品房入住率也就50%左右，动迁房更是不到30%，其中还有大量的租房一族。
所以未来即便放开，郊区的房子可能也不是个好的选择
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03
限购是最好的买房指南
只有市区核心地段限购的房子，大家才挤破头想买， 越是鼓励大家在郊区买房，越说明郊区的房子不受待见 。
放开限购的原因，肯定是因为郊区房子库存积压过多，导致开发商没动力拿地。
卖不动地，政府也就没有收入，一旦放开限购，那些不具备上海购房资格的刚需购房客群，也许就会冲着来之不易的房票，把房子买在郊区，这样一来，上海远郊地区的土地就更能卖个好价钱。
所以社论主要讨论的是局部放开，这样做好处很明显：
如果有效果，那么买房人、政府、开发商皆大欢喜；
如果没效果，那也是意料之中，毕竟放开的都是边缘地带，而且也还有后续政策加码的空间。
所以现在去郊区炒房，还是再冷静一下。
THE END
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